giovedì 26 dicembre 2013

CEDOLARE SECCA E AUMENTI ISTAT

come introdurre gli aumenti del canone nel regime a cedolare secca
Come si può fare per introdurre degli aumenti nei contratti a cedolare secca? Vediamolo insieme...

Da quando, a partire dall'aprile 2011, è stato possibile optare per il nuovo regime fiscale sugli affitti, moltissimi padroni di casa (specialmente quelli con immobili numerosi) hannno optato per la ormai celebre cedolare secca. La cedolare secca è un'imposta sostitutiva che viene applicata al posto della tradizionale IRPEF. Indipendemente dall'affitto percepito (e dal totale degli affitti percepiti), il locatore (cioè il proprietario che cede in affitto l'immobile) paga al fisco soltanto il 20% dell'affitto lordo. La cedolare secca presenta dunque un considerevole vantaggio fiscale, anche se a prezzo di qualche limitazione. Prima fra tutte, l'impossibilità di applicare l'adeguamento annuale del canone di affitto secondo l'indice ISTAT. Non tutti i padroni di casa sanno, tuttavia, che anche in regime fiscale di cedolare secca è possible adeguare il canone d'affitto nel corso degli anni. Come? Semplicissimo: inserendo scatti nel contratto.

Se l'inquilino accetta, infatti, il padrone di casa è libero di proporre l'immobile ad un prezzo per il primo anno, ad un altro per il secondo e così via. Si possono inserire scatti annuali, biannuali o più semplicmente al primo rinnovo (cioè alla scadenza dei primi quattro anni di locazione). Virtualmente si possono inserire scatti con qualsiasi frequenza e di qualsiasi entità. Ma ricordate: gli scatti vanno concordati e INSERITI IN FORMA SCRITTA NEL CONTRATTO.

Dunque, come fare per inserire scatti che simulino grosso modo l'adeguamento ISTAT? Basta prendere una calcolatrice in mano: noi di Finanza Galore l'abbiamo già fatto! Ecco quaqualche cifra, basata sull'idea di aumentare il canone alla prima scadenza (cioè dopo i primi quattro anni - proposta generalmente più accettata dall'inquilino):
  • per mimare un aumento annuale pari al 75% dell'indice ISTAT bisognerebbe aumentare il canone di circa il 12% per i secondi 4 anni. Esempio: per un canone di affitto pattuito in 350,00 € mensili, si inserirà una clausola contrattuale che preveda l'aumento ad un canone di 392,00 € mensili* a partire dall'inizio del quinto anno di locazione. *così calcolati: 350,00 + 350,00 x 0,12 = 392.
  • per mimare un aumento annuale pari al 100% dell'indice ISTAT bisognerebbe aumentare il canone di circa il 15,5% per i secondi 4 anni. Esempio: per un canone di affitto pattuito in 350,00 € mensili, si inserirà una clausola contrattuale che preveda l'aumento ad un canone di 404,25 € mensili* a partire dall'inizio del quinto anno di locazione. *così calcolati: 350,00 + 350,00 x 0,155 = 404,25.
È importante ricordare che la cedolare secca è applicabile soltanto a partire dal mese di decorrenza del contratto di affitto (se, ad esempio, siamo a marzo e il contratto inizia l'1 gennaio, il proprietario non può applicare la cedolare secca fino all'1 - e non oltre il 30 - dell'anno successivo). È altresì importantissimo ricordare che da poco è stata introdotta una legge per la quale il proprietario di casa è obbligato non solo ad informare l'inquilino (tramite racommandata), ma anche l'Agenzia delle Entrate (tramite il cosiddetto modello di comunicazione o modello 69, che va consegnato entro trenta giorni dall'inizio del regime a cedolare secca). Si ricordi che per le locazioni commerciali (per le quali tuttavia la cedolare secca non è un'opzione) si può applicare solo il 75% dell'aumento ISTAT, mentre per quelle abitative, a discrezione del proprietario di casa, si può applicare anche il 100%.

A chi decidesse di non optare per la cedolare secca e in tutti i casi di locazioni ad uso commerciale (per le quali la cedolare secca non è applicabile) va ricordato che l'applicazione dell'aumento ISTAT è una facoltà del proprietario e non un obbligo. Pertanto, in caso l'aumento non venga applicato per uno più anni, il proprietario non ha diritto a chiedere gli arretrati o ad utilizzare il calcolo delle annualità passate per adeguare il canone dell'anno in corso. Inoltre, per adeguare il canone tramite l'aaumento ISTAT, è necessario aspettare di arrivare al mese di inizio del contratto.

Per saperne di più:
Libri e pubblicazioni sulla cedolare secca

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